PROYECTO

USO DE SUELO

De acuerdo con el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano vigente para la Delegación Miguel Hidalgo, determina que al inmueble de referencia le aplica la zonificación: HM/10/30/M: habitacional mixto, 10 niveles máximo de construcción, 30% mínimo de área libre. densidad media, una vivienda por cada 50 m² cuadrados de construcción. Lo cual nos da una intensidad máxima de construcción de 55,546.61 m².

Coeficiente de ocupación del suelo (COS):

El coeficiente de ocupación permitido con el uso de suelo (COS) (HM/10/30M) para este terreno de 7,935.23 m2 nos permite un desplante de 5,554.66 m2 (70% del área del predio), se puede observar que la superficie de desplante proyectada es de 3,934.39 m2 (49.58%). Quedando un área libre de 4,000.84 m2 (50.42%) es decir, el proyecto de Modificación Lago Alberto 411 tiene un menor desplante y una mayor área libre.

A pesar de lo anterior, de acuerdo con el Certificado Único de Zonificación de Uso de Suelo con fecha del 14 de julio de 2025, se actualizaron las modificaciones al Convenio de Concertación para Acreditar la Integración al Sistema de Actuación por Cooperación Granadas, que establecen que el proyecto consiste en la construcción de una obra nueva consistente en un conjunto para uso habitacional con amenidades albergando hasta 613 viviendas distribuidas en dos torres, la primera en 27 niveles sobre nivel de banqueta (P.B. + mezzanine + 25 niveles + azotea), alcanzando una altura máxima de hasta 97.10 metros al nivel de piso terminado en azotea más cuartos de máquinas; y la segunda en 17 niveles sobre nivel de banqueta (P.B. + mezzanine + 15 niveles + azotea), alcanzando una altura máxima de hasta 62.10 metros al nivel de piso terminado en azotea más cuartos de máquinas, que para efectos de la presente Procedencia en la primera torre se cuantificarán como 28 niveles y en la segunda como 18 niveles sobre nivel de banqueta, toda vez que el nivel 27 y 17 respectivamente, superan la altura máxima de entrepiso permitida por la Norma General de Ordenación número 7 del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano para la Delegación Miguel Hidalgo, publicado en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el día 30 de septiembre de 2008, la Fe de Erratas publicada en la Gaceta Oficial del Distrito Federal el día 12 de diciembre de 2008 y el Aviso por el que se da a conocer la difusión del Decreto que contiene el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano para la Delegación Miguel Hidalgo, publicado en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México el día 01 de febrero de 2018; asimismo, en la Planta Baja de ambas torres se proyectan alturas de entrepiso de 7.00 metros únicamente en los espacios destinados a lobby y amenidades, y de 5.00 metros en los niveles 27 y 17, las alturas antes indicadas se encuentran cuantificadas dentro del número total de niveles; lo anterior, en una superficie total de construcción de 88,244.51 m², de los cuales 55,545.79 m² se encontrarán sobre nivel de banqueta y 32,698.72 m² bajo nivel de la misma, distribuidos en 5 sótanos en la primera torre y 3 sótanos en la segunda para uso de estacionamiento, bodegas, áreas de servicio, cuarto de máquinas y subestación eléctrica, más planta de cisternas; manteniendo una superficie máxima de desplante de 3,934.39 m² (49.58%) y un área libre mínima de 4,000.84 m² (50.42%).

De esta forma, es importante considerar que el artículo 140 del Reglamento de Desarrollo Urbano del Distrito Federal considera una relocalización de usos y destinos del suelo, generando un aumento o disminución de alturas y áreas libres, definiendo nuevos Coeficientes de Ocupación del Suelo y Coeficientes de Utilización del Suelo, la densidad y el número de viviendas sin rebasar el número máximo de viviendas permitidas e intercambiando el potencial de desarrollo entre los inmuebles participantes en el polígono. Cabe señalar que dicha relocalización consiste en disminuir el área de desplante y aumentar el área libre.

En este sentido, si bien la zonificación base del predio correspondía al uso “HM/10/30/M”, mediante la aplicación de los instrumentos normativos derivados del Sistema de Actuación por Cooperación Granadas y las modificaciones al Convenio de Concertación, se llevó a cabo un proceso de relocalización de potencial de desarrollo, conforme a lo establecido en el artículo 140 del Reglamento de Desarrollo Urbano del Distrito Federal. Dicho proceso permitió incrementar los niveles de construcción autorizados hasta alcanzar 18 niveles en la segunda torre, sin rebasar el número máximo de viviendas permitidas ni los parámetros de ocupación y aprovechamiento del suelo definidos en la zonificación final del proyecto.

Descripción del Proyecto

El proyecto autorizado en el pasado correspondía a un desarrollo de uso mixto, orientado a comercio y oficinas, mientras que el proyecto pretendido actual plantea una transformación integral hacia uso exclusivamente residencial, con un total de 260 viviendas. Este cambio implica una reconfiguración completa en la vocación y dinámica del predio, pasando de un modelo corporativo-comercial a uno habitacional permanente.

En cuanto a las superficies por uso, el proyecto autorizado contemplaba 22,012.84 m² destinados a oficinas y 2,919.02 m² a comercio, con un total de 24,931.86 m² sobre nivel de banqueta (S.N.B.). Por su parte, el proyecto actual destina la totalidad de su superficie útil al uso de vivienda, alcanzando 23,087.17 m² S.N.B.. Esto representa una reducción aproximada de 1,845 m², equivalente a un 7.4% menos de área sobre nivel de banqueta, lo que denota una ligera compactación en el volumen edificado, sin alterar significativamente la escala urbana.

Respecto a las superficies bajo nivel de banqueta (B.N.B.), el proyecto autorizado contaba con 22,368.85 m², distribuidos principalmente en estacionamientos y áreas técnicas subterráneas, mientras que el proyecto actual considera 11,721.57 m² B.N.B., lo que representa una disminución del 47.6% en el volumen construido bajo tierra. En conjunto, el total construido pasa de 47,300.71 m² en el proyecto anterior a 34,808.74 m² en el actual, lo que refleja una reducción global del 26.4%. Este ajuste evidencia una propuesta más eficiente en su configuración espacial y de menor impacto constructivo.

El área de desplante también muestra una reducción significativa: pasa de 2,723.13 m² en el proyecto autorizado a 1,873.32 m² en el proyecto actual, lo que implica una disminución del 31% en la huella de edificación. A su vez, el área libre aumenta de 3,015.61 m² a 4,000.84 m², lo que representa un incremento del 32.7%. Esta relación favorece la generación de espacios abiertos y permeables, contribuyendo a la mitigación de la impermeabilización del suelo y mejorando la relación ambiental y paisajística del predio.

En el componente de estacionamientos, el proyecto anterior preveía 776 cajones destinados a oficinas y comercio, mientras que el proyecto actual propone 369 cajones residenciales, complementados con 85 biciestacionamientos. La reducción del 52% en espacios para automóviles está alineada con las nuevas políticas de movilidad urbana sostenible, fomentando modos alternativos de transporte, aunque requerirá validación normativa según la densidad y el perfil habitacional del desarrollo.

En cuanto a la infraestructura subterránea, el proyecto autorizado del pasado contemplaba cinco sótanos más cisternas, mientras que el proyecto actual reduce esta disposición a tres sótanos más cisternas. Esta simplificación estructural supone una reducción de los costos de excavación, menor impacto ambiental durante la obra y menores volúmenes de movimiento de tierra, además de una optimización del tiempo de construcción.

El proyecto actual incorpora 260 viviendas, configurando una nueva densidad habitacional en el predio. El área promedio por unidad se estima en 89 m², lo que corresponde a viviendas de rango medio o medio alto. Este cambio en la ocupación introduce una población residente estable, en sustitución del flujo dinámico asociado a oficinas y comercios. En consecuencia, será necesario revisar la capacidad de las redes de infraestructura urbana, aunque el menor volumen total construido sugiere una carga más equilibrada sobre los servicios públicos existentes.

En conclusión, el proyecto actual plantea una modificación respecto al previamente autorizado, incorporando ajustes en la distribución y uso del suelo. Se reduce la superficie bajo nivel de banqueta y el área de desplante, mientras que se incrementa el área libre y se sustituye el uso de oficinas y comercio por vivienda. Estos cambios implican una reorganización del espacio construido, con efectos en la intensidad de uso, el tipo de actividades y la integración urbana del entorno inmediato.